Hogyan lehet ezeket elkerülni? Az East Gate Agency ajánlásai
A dubaji ingatlanvásárlás lehet az egyik legokosabb pénzügyi lépés, amit valaha is tenni fogsz - de lehet az egyik legdrágább hibád is. Akár első alkalommal fektetnél be, akár a jövő városába szeretnél idővel költözni, a megfelelő útmutatás nélkül könnyen beleeshetsz a következő csapdákba.
A dubaji ingatlanpiac gyorsan változatos és pont ezért tele van lehetőségekkel, de ez azt is jelenti, hogy az első vásárlók gyakran alábecsülik a szükséges kutatás és felkészülés szintjét. Ha első ingatlanvásárláson gondolkodsz, ez az útmutató segíthet elkerülni az öt leggyakoribb hibát, és megérti, helyes navigációt a folyamat során.
1. A fejlesztők megítélése a méret alapján - nem pedig a tartalom alapján
Mi a hiba?
Az első vásárlók körében az egyik leggyakoribb tévhit az, hogy csak a nagy, jól ismert fejlesztőkben lehet megbízni. De a túl oldalon se feket-fehér minden! Egyes vásárlók az ellenkező csapdába esnek: egyszerűen azért fektetnek be egy kis, butik fejlesztőnél, mert az ár vonzó, anélkül, hogy feltennék a megfelelő kérdéseket.
Miért fontos:
A méret nem mindig tükrözi a minőséget. Dubai néhány kisebb vagy újabb fejlesztője sokkal jobb építészeti megoldásokat, anyagokat és a részletekre való odafigyelést kínál, mint a nagy nevek. A butik fejlesztők gyakran a vásárlók egy-egy szegmensét célozzák meg innovatív elrendezéssel, magas színvonalú kivitelezéssel és kiváló elhelyezkedéssel. Azonban nem minden kis fejlesztő megbízható. Szállítási teljesítmény vagy letéti védelem nélkül megnő a késedelmek vagy a pénzügyi bonyodalmak kockázata.
Hogyan lehet elkerülni: Ahelyett, hogy csak a márka ismertségére hagyatkozna, ásson mélyebbre. Kérdezzen: Ki áll a vállalat mögött? Más márkanevek alatt más projekteket is megvalósítottak már? Mit mondanak a korábbi vásárlók az ügyfélszolgálatukról és a kivitelezés minőségéről?
Ezenkívül mindig ellenőrizze, hogy a fejlesztő be van-e jegyezve a Dubai Land Department (DLD) nyilvántartásában, és hogy a projekt szerepel-e a hivatalos letéti nyilvántartásban. Ha bizonytalan, dolgozzon egy megbízható ingatlantanácsadóval vagy brókercéggel, mint például az East Gate, amely személyesen ellenőrzi az ügyfeleinek ajánlott fejlesztőket. "A kisebb nem jelenti azt, hogy kockázatosabb. Válassza a minőséget a hype helyett!"
2. A fizetési terv félreértése
Mi a hiba?
Sok új vásárlót vonzanak a terven kívüli ingatlanok a vonzó árazás és a rugalmas fizetési lehetőségek miatt. Gyakori hiba azonban, hogy nem értik meg teljesen a fizetési terv szerkezetét és következményeit.
Miért fontos:
A terven kívüli fizetési tervek Dubaiban általában mérföldkő-alapú struktúrát követnek - vagyis az építkezés előrehaladtával fizet. Az első vásárlók gyakran tévesen azt feltételezik, hogy csak egy kis előleget kell fizetniük, a többivel pedig nyugodtan elidőzhetnek. Sajnos, ha nem tervezzük meg a mérföldköves fizetéseket vagy az átadás utáni kötelezettségeket, az pénzügyi stresszhez vagy akár a foglalás elvesztéséhez is vezethet, ha nem tudunk lépést tartani.
Hogyan lehet elkerülni: Mielőtt bármit aláírna, kérje a fizetési ütemterv teljes bontását. Értse meg, hogy az egyes fizetések mikor esedékesek, és igazítsa azt az Ön személyes pénzforgalmához vagy finanszírozási lehetőségeihez. Ne felejtse el figyelembe venni a további költségeket, mint például:
- DLD díjak (általában 4% az ingatlan árából)
- Oqood regisztrációs díjak
- Szolgáltatási díjak (jellemzően évente fizetett négyzetméter alapján).
- Átadás utáni fizetési tervek, amely hasonlíthat a jelzáloghitelhez, de banki finanszírozás nélkül.
Beszéljen egy pénzügyi tanácsadóval vagy ügynökkel, aki segíthet kiszámítani a teljes várható költséget a foglalástól az átadásig - és azon túl.
3. A jogi átvilágítás kihagyása
Mi a hiba?
Az ingatlan megszerzésének izgalmában sok vásárló kihagyja a jogi átvilágítást - vagy teljes mértékben az ügynök szavára hagyatkozik. Egyes vevők még a szerződéseket is aláírják anélkül, hogy alaposan elolvasnák azokat.
Miért fontos:
A dubaji ingatlanpiac szabályozott és viszonylag átlátható, de a vásárlóknak még mindig meg kell védeniük magukat. Az olyan szerződések, mint a Adásvételi megállapodás (SPA) fontos záradékokat tartalmaznak, amelyek meghatározzák, hogy mi történik késedelem, mulasztás vagy jogvita esetén. Jogi támogatás nélkül előfordulhat, hogy nem veszik észre a legfontosabb figyelmeztető jeleket - és ha egyszer aláírta, akkor a szerződés jogilag kötelező érvényű.
Hogyan lehet elkerülni: Mindig bízzon meg egy képzett ingatlanügynököt, hogy az aláírás előtt vizsgálja felül az SPA-t. Győződjön meg arról, hogy a fejlesztő be van-e jegyezve a DLD-nél, és ellenőrizze, hogy a projekt megfelel-e a letéti letétbe helyezés feltételeinek. A letéti számlák jogi biztosítékot jelentenek annak biztosítására, hogy az Ön pénze a tényleges építkezésre, és ne a fejlesztő marketing- vagy egyéb, nem kapcsolódó kiadásaira menjen.
Ha a másodlagos piacról vásárol, erősítse meg, hogy nincsenek az ingatlanhoz kapcsolódó vitás ügyek, zálogjogok vagy kifizetetlen díjak.
4. Csak az árra koncentrál - nem a helyszínre
Mi a hiba?
Sok első vásárló kizárólag a hirdetési árra összpontosít, azt gondolva, hogy egy olcsó területen találtak egy "üzletet" - anélkül, hogy figyelembe vennék a helyszín hosszú távú értékét vagy bérleti lehetőségeit.
Miért fontos:
Az ingatlanok esetében a helyszín határozza meg mind a rövid, mind a hosszú távú értéket. Ha olyan területen vásárolunk, ahol kevés az infrastruktúra, rossz az összeköttetés vagy stagnál a fejlődés, az gyenge bérleti hozamot és lassú tőkenövekedést eredményezhet. Ami még rosszabb, nehéz lehet a továbbértékesítés. (A jövőbeni fejlemények, amelyek változásokat hozhatnak az ágazatban.)
Hogyan lehet elkerülni: Nézzen az árcédulán túlra, és kérdezzen:
- Ez a kerület része egy mesteri tervezésű közösség?
- Vannak a közelben iskolák, kórházak, bevásárlóközpontok és tömegközlekedési eszközök?
- Mit jelent a bérleti piac hogy néz ki ezen a területen?
- Milyen fejlesztési tervei vannak a városnak a következő 5-10 évre?
Az olyan jól összekapcsolt közösségek, mint Dubai Hills, Business Bay és Jumeirah Village Circle drágábbak lehetnek, de nagyobb likviditást és bérlői keresletet kínálnak - ami hatalmas különbséget jelenthet a megtérülésben.
5. Nem szakképzett ügynökkel dolgozik
Mi a hiba?
Egyes vásárlók megpróbálnak jutalékot megtakarítani azzal, hogy közvetlenül a fejlesztőtől vásárolnak, vagy az első ügynökkel dolgoznak, akivel találkoznak - anélkül, hogy ellenőriznék a megbízólevelüket vagy a piaci szakértelmet.
Miért fontos:
Dubajban szigorú engedélyezési törvények vonatkoznak az ingatlanügynökökre, mégis engedély nélküli és tapasztalatlan ügynökök tevékenykednek a piacon. Egy jó ügynök nem csak megmutatja Önnek az ingatlanokat - segít elkerülni a vészjelzőket, jobb üzleteket tárgyal ki, és végigvezeti Önt a jogi és pénzügyi lépéseken. A rossz ügynök azonban rossz döntések meghozatalára kényszerítheti Önt, vagy elmulaszthatja elmagyarázni a kritikus szerződési feltételeket. (Amit az ingatlanközvetítésről tudni kell!)
Hogyan lehet elkerülni: Mindig kérje, hogy láthassa az ügynöke RERA engedély és tapasztalati szint. Válasszon olyan ügynökséget, amely pontosan arra a piaci szegmensre specializálódott, amelyben vásárolni kíván, legyen az luxus, terven kívüli vagy másodlagos értékesítés. Egy hiteles ügynökség segít Önnek megérteni az összes lehetőséget, és az Ön érdekeit fogja képviselni, nem pedig a gyors eladást fogja szorgalmazni.
És ne feledje: az ügynöki jutalékot általában az eladó vagy a fejlesztő fedezi, így nincs pénzügyi ok arra, hogy kihagyja ezt az értékes támogatást.
Következtetés: Tanulj a hibákból, mielőtt elköveted őket
Az első ingatlan megvásárlása Dubajban izgalmas mérföldkő - de ez a saját tanulási folyamatával jár. Szerencsére a legtöbb hiba, amit a vásárlók elkövetnek, a megfelelő információkkal és támogatással teljesen elkerülhető.
A fejlesztők értékelésétől kezdve a márkaneveken túl a fizetési tervek elsajátításáig, a jogi védelemig, a helyszínek felkutatásáig és a megfelelő ügynök kiválasztásáig - minden egyes lépés számít. Egy kis előkészület ma hónapokig tartó stressztől és több ezer dirhamtól kímélheti meg Önt az út során.
➔ Legyen az első ingatlanod sikertörténet, ne pedig elrettentő példa.
